新築一戸建て購入～新築物件選びの基礎知識-その1

2017.10.01｜建売住宅

新築一戸建て住宅を購入、取得するときのパターン

新築一戸建て住宅を取得するときには、先に土地を買って注文住宅を建てる場合や、すでに自分が所有している土地あるいは親が所有する土地などに注文住宅を建てる場合、もちろん建築済みの住宅を購入するもあります。

今回は、「土地と建物を合わせて取得する」という場合について考えます。
土地と建物を合わせて取得するケースには、大きく分けて「建売住宅の購入」と「建築条件付き土地の購入」の2つがあります。

「建売住宅」とは、売主業者が計画、建築した住宅を「土地付き建物」として購入します。購入者が決まって売買契約を締結してから建築工事に着手する場合には、これを「売建（うりたて）住宅」という場合もあります。

また、「建築条件付き土地」とは、指定業者などとの間で一定期間のうちに建築工事請負契約を締結することを条件として「土地の売買契約」をするものです。この場合、土地については買主（購入者）ですが、建物については工事の建築主（注文者）という立場になります。

なお、建築条件付きの契約形態を指して「売建住宅」という場合もあります。

建築条件付き土地を購入する場合には、土地に関する売買契約締結後に建物の設計について打ち合わせや見積もりなどをするとともに、指定された期間内（土地の契約後3か月程度のことが多い）に建築工事請負契約を締結することになります。

もし、その期間内に建築工事請負契約が成立しなければ、土地の契約は白紙解除されるか、もしくはその契約が初めからなかったものとみなされます。

指定期間内に行わなければならないのは建築工事請負契約の締結で、建物の設計についての詳細な打ち合わせ等は請負契約後にまで含まれないことの方が多くなります。

契約・打合せの後、建築確認の申請、建築工事の着手～施工～完成といった流れになるため、建物の引き渡しを受けるまでに土地の購入から1年程度かかる場合もあります。

決められたプランの建物しか認められなかったりするものは、宅地建物取引業法や広告の表示に関する公正競争規約に違反する行為となる可能性が高いため、あらかじめ建物の設計や間取りなどに注文者（土地の購入者）の意向が十分に反映されることができるかどうか確認する等注意が必要です。

また、建物の設計の段階から打ち合わせをするため、自分が希望するイメージや間取り、設備などについてある程度の知識が求められるほか、時間も必要となりますので、そのような物事にしっかりと取り組むこ姿勢が求められます。

建売住宅では、建築主事（または指定確認検査機関）から建築確認済証の交付を受ければ、着工前でも販売を開始することができるので、実際は建築工事がある程度進んだ段階で売り出されることが多くなっているのですが、建築工事着工前の物件が見つかる場合も少なくありません。

着工前の建売住宅を購入するときには、それほど大掛かりではない設計変更などであれば認めてもらえる場合もあります。ただし、建築確認の再申請が必要な場合や、コストアップにつながるものでは、追加費用の負担を求められることもあります。

工事がある程度まで進む前の段階において、建物の内装や設備などについて購入者による選択や要望を受け入れるような対応をしている建売住宅もありますが、変更を認めるかどうかはあくまでも売主業者次第ですし、隣接建物との関係などもありますから、必ず認められるわけではありません。