BLOG【長野県】地方移住の土地探しのポイントを解説
長野県で移住を検討される際、どのようなことに気をつければ良いのでしょうか。今回は、「土地探し」についてポイントを解説します。
今回は、長野県で新築住宅を建てる土地を探すとき、土地探しの基本的な知識や、長野県での土地探しのポイント、注意点などをご紹介します。
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長野県の県庁所在地は長野市。人口は約37万人です。スーパーや銀行、病院などの施設は一通りそろっており、長野市を抱える長野県は、NPO法人「ふるさと回帰支援センター」が毎年発表する、「移住希望地域ランキング」で2017年から2018、2019と3年連続1位を獲得。30代から60代の幅広い年代で根強い人気を誇っています。
県庁所在地である長野市は行政機関が集まる県の中心地です。善行寺の門前町として発展し、現在、それぞれに趣のある32地区に分かれ、そのうち13地区は自然豊かな中山間地域となっています。
県庁の本庁舎は、標高362m地点にあり「日本で最も標高が高い県庁所在地」として知られています。「飯縄山」や「妻女山」や「犀川」など、豊富な自然に恵まれ、天然の観光資源を多く有しており、中心街を離れると田園風景が広がり、南部には松代藩の城下町の名残を感じさせる町並みが続きます。また、北部にはスキー場が整備され、長野市の別の表情を見せます。
長野市の人口は令和2年9月1日時点、約38万人。盆地に位置していることから、夏は暑く冬は寒く、四季がはっきりしている気候が特徴です。寒暖差は激しいものの、山脈に囲まれる地形から、湿度は低めで、朝夕は爽やかな風が吹き、暑い夏でも比較的過ごしやすい地域です。長野市の1981年から2010年までの平均気温は下表のように11.9度で、2019年は12.9度と少し上昇しています。
今回はそのような移住人気エリアである、長野市で土地探しを実施する事を想定して、土地探しのポイントについて解説します。
長野市内で、移住したいエリアがある程度決まっている方は、住みたいエリア、周辺環境、土地の広さ、条件などをリストアップします。例えば、「土地は狭くても良いので、便利な場所が良い」「絶対に◯◯学区が良い」などあるかと思います。すべての条件をクリアする土地を予算内で見つけるのは至難の業。希望条件をリストアップしたら、家族で「絶対に叶えたい条件」「できればで良い条件」など優先順位をつけておきましょう。
また、「内装や設備はあとから変えられるから、建物より土地にお金をかけるべき」と思う方もいるかもしれません。しかし、広さや日当たりなど、土地の条件の中には、家の間取り次第で改善できることもあります。土地にお金をかけすぎるより、ある程度の妥協をして建物にお金をかけた方が良かったというケースもあることを頭に入れておきましょう。
土地探しで「スーパーに近い」などの条件は分かりやすいのですが、素人にはなかなか気づかない条件もあります。一見お買い得に思える土地でも、造成工事や地盤工事など別途費用がかかることもあるので気をつけましょう。
日本では都市計画法によって、住居・商業・工業など土地の利用方法が決められています。それぞれの目的によって建てられる建物の種類や大きさなどに制限がかけられています。例えば「第一種低層住居専用地域」なら、2階建てくらいの低い住宅が主に建てられるので、商業施設などがなく利便性は劣るものの閑静な住宅街に。第二種ならコンビニなどの小規模な店舗が建てられるなど、その土地の用途地域によってどのような街がつくられるかがある程度決まってきます。
土地の広さを考えるときに気をつけたいのが建ぺい率と容積率。建ぺい率は「敷地面積に対する建築面積の割合」、容積率は「敷地面積に対する延床面積の割合」です。土地の広さに対し、いくらでも好きな大きさの建物を建てられるわけではなく、その土地の建ぺい率と容積率を守った規模の建物しか建てられないので、チェックしましょう。
土地によっては、建物が建設できない土地があります。接道義務といって「道幅4m以上の道路に間口が2m以上接していること」という条件を守らなければ、その土地に住宅は建てられません。土地探しでは接道条件も確認必須です。
傾斜のある土地など、高低差のある土地は購入価格が安いメリットがあります。しかし、造成などで建築費用がかさむこともあるため、トータルの費用で判断しましょう。目安として、隣地や道路と1m以上の高低差がある場合は、擁壁工事などの対策が必要となる可能性が高いです。
土地の購入前後には正式な地盤調査もおこなえますが、土地探しの段階では基本的に役所の資料や古い地図などから地盤の状態を判断します。埋め立てた地区や山を切り開いて盛り土した地区、元々が海・川・沼だった土地などは地盤が弱いことも。軟弱地盤であれば、地盤改良などの地盤補強工事が必要となる可能性があります。ハザードマップで、災害リスクも調べておきましょう。
土地探しをされる際には、不動産会社に探してもらうという方が多いかと思います。それも良いのですが、新築住宅を建てる土地を探すなら、住宅メーカーにも相談しておきましょう。希望する建物を建てるにはどのような土地を探せば良いかアドバイスしてもらえます。
新築住宅メーカーには、不動産部門を持っていて、土地探しからサポートしてくれるところもあります。土地と建物を同時に検討できるので、効率良く進められます。
どのような土地を探すかは、「どんな家でどんな暮らしをしたいか」によって異なります。「スーパーなどが近くにあって利便性が近いと良いな」「子育てしやすい街が良いな」など、家族のイメージを共有して住宅メーカーや不動産会社に伝えてみてください。長野県の地元密着の住宅メーカーであれば、地元ならではの情報も教えてもらうことができますよ。
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